Квартира, куплена у шлюбі, не завжди ділиться навпіл

Фраза «квартира куплена у шлюбі» ще не означає, що після розлучення кожен автоматично отримає по половині.

Загальне правило справді працює на користь спільності майна: усе, що подружжя придбало під час шлюбу, презюмується їхньою спільною сумісною власністю. Але цю презумпцію можна спростувати. Іноді вирішальним є не дата в договорі купівлі-продажу, а відповідь на просте питання: звідки взялися гроші на квартиру?

Саме такий підхід Верховний Суд застосував у постанові від 15.02.2024 року у справі №199/9770/21, провадження №61-9350св23. Суд підтвердив: квартира, придбана під час шлюбу за особисті кошти одного з подружжя, може залишатися його особистою приватною власністю і не підлягати поділу.

Що відбулося у справі

Подружжя перебувало у шлюбі з 2002 року. У 2004 році чоловік отримав у подарунок 40/100 частин домоволодіння. За законом майно, отримане в дар, є його особистою приватною власністю.

23.12.2005 року чоловік продав подаровану частину домоволодіння за 76 589 грн і того самого дня придбав квартиру також за 76 589 грн. Між ним і продавцем квартири було укладено угоду про зарахування зустрічних вимог: фактично особиста нерухомість чоловіка була обміняна на квартиру без змішування коштів із сімейним бюджетом.

Після розлучення дружина вимагала визнати квартиру спільною власністю та передати їй половину. Вона посилалася на те, що квартиру купили під час шлюбу, а сама вона надала нотаріальну згоду на її придбання.

Суди всіх інстанцій у позові відмовили. Відповідач документально простежив весь шлях коштів: подарована частина будинку — її продаж — придбання квартири за ту саму суму — зарахування зустрічних вимог.

Що говорить Сімейний кодекс

Відповідно до Сімейного кодексу України, статті 60, майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, хто саме заробляв кошти та на кого оформлено майно.

Але пункт 3 частини першої статті 57 Сімейного кодексу України встановлює виняток: особистою приватною власністю є майно, набуте під час шлюбу за кошти, які належали одному з подружжя особисто. До особистого майна також належить майно, набуте до шлюбу, отримане в дар або успадковане.

Тому суд у справах про поділ нерухомості повинен встановити щонайменше три обставини:

• коли придбано квартиру;
• за чиї кошти її оплачено;
• чи змішувалися особисті кошти зі спільними коштами сім’ї.

Лише після встановлення, що квартира є спільною сумісною власністю, застосовується правило про рівність часток за частиною першою статті 70 Сімейного кодексу України. Спочатку потрібно визначити правовий режим майна, а вже потім ділити його.

Чому нотаріальна згода другого з подружжя не гарантує половину квартири

У розглянутій справі дружина дала нотаріальну згоду на придбання квартири. Але Верховний Суд не визнав це доказом виникнення спільної власності.

Нотаріальна згода може підтверджувати, що другий із подружжя знав про правочин і не заперечував проти нього. Однак вона не змінює походження грошей. Якщо квартира повністю оплачена особистими коштами чоловіка або дружини, сама згода іншого з подружжя не перетворює ці кошти на спільні.

Так само не є вирішальним те, що в договорі купівлі-продажу прямо не написано: «квартира придбана за особисті кошти». Джерело фінансування можна доводити іншими належними доказами.

Які докази можуть підтвердити особистий характер квартири

Найкраще працює безперервний документальний ланцюг:

• договір дарування або свідоцтво про спадщину;
• договір продажу особистого майна;
• банківська виписка про надходження коштів;
• платіжне доручення на користь продавця квартири;
• договір банківського вкладу, відкритого до шлюбу;
• угода про зарахування зустрічних вимог;
• однакові суми та близькі дати продажу особистого майна і придбання нового;
• документи про компенсацію за особисте майно.

Найслабша ситуація — коли людина стверджує, що заплатила власними готівковими заощадженнями, але не має жодних документів про їхнє походження.

Приклад: продали дошлюбну квартиру і купили нову

Чоловік до шлюбу мав однокімнатну квартиру. Під час шлюбу він продав її за 50 000 доларів і за кілька днів придбав іншу квартиру за ту саму суму.

Якщо рух коштів підтверджується договорами та банківськими документами, нова квартира може бути визнана його особистою приватною власністю, хоча формально її придбано вже у шлюбі.

Але якщо гроші після продажу кілька років зберігалися готівкою, змішувалися зі спільними доходами, а нова квартира коштувала значно дорожче, доказування стає складнішим.

Приклад: частину заплатили особистими, частину — сімейними коштами

Дружина успадкувала 1 млн грн і вклала їх у придбання квартири вартістю 2 млн грн. Інший мільйон подружжя сплатило зі спільних заощаджень.

У такій ситуації не обов’язково визнавати всю квартиру лише особистою або лише спільною. Частина сьома статті 57 Сімейного кодексу України дозволяє визначити особисту частку пропорційно вкладеним особистим коштам, а решту розглядати як спільне майно.

Тобто 1/2 квартири може бути особистою власністю дружини, а друга половина — спільною сумісною власністю, яка вже ділитиметься між подружжям.

А якщо особисту квартиру суттєво відремонтували за спільні гроші

Навіть квартира, придбана до шлюбу або отримана в дар, не завжди назавжди залишається недоторканною для другого з подружжя.

За частиною першою статті 62 Сімейного кодексу України, якщо особисте майно за час шлюбу істотно збільшилося у вартості внаслідок спільних трудових чи грошових витрат або витрат другого з подружжя, суд може визнати його спільною сумісною власністю.

Йдеться не про звичайний косметичний ремонт. Потрібне істотне збільшення вартості: реконструкція, добудова, капітальне переобладнання, перетворення нежитлового приміщення на житлове або інші значні поліпшення.

Що потрібно пам’ятати при купівлі квартири

Якщо житло купується за особисті кошти, краще зафіксувати це ще на етапі правочину:

1. проводити розрахунок безготівково;
2. не змішувати особисті кошти зі спільним рахунком;
3. зазначити походження коштів у договорі;
4. зберегти попередній договір продажу, дарування чи спадкові документи;
5. за можливості укласти шлюбний договір або договір про визначення правового режиму майна.

Документи, оформлені під час купівлі, майже завжди надійніші за пояснення, які сторони починають давати через десять років після розлучення.

Практичний висновок

Квартира, придбана під час шлюбу, презюмується спільною, але не обов’язково ділиться навпіл.

Якщо один із подружжя доведе, що повністю оплатив її коштами від продажу дошлюбного, подарованого чи успадкованого майна, квартира може бути визнана його особистою приватною власністю.

Вирішальне значення мають не лише дата договору та ім’я власника в реєстрі, а походження грошей і можливість документально простежити їх рух.