Ключі — це ще не привід підписувати все, що дає забудовник

Для покупця день приймання квартири виглядає як фінал багаторічного очікування: будинок нарешті ввели в експлуатацію, забудовник телефонує, запрошує на огляд і обіцяє видати ключі.

Саме в цей момент люди часто роблять найдорожчу помилку — за 10 хвилин проходять квартирою, дивляться у вікно, фотографують нові ключі та підписують акт із фразою:

«Об’єкт прийнято. Претензій до продавця не маю».

А вже після початку ремонту виявляється, що вікно продуває, вентиляція не працює, стяжка тріснула, у санвузлі тече стояк, фактична площа менша за оплачену, а забудовник відповідає: «Ви ж усе прийняли без зауважень».

Тому квартиру потрібно оглядати не як майбутній мешканець, а як покупець, який перевіряє виконання договору.

Спочатку визначте, за якими правилами ви взагалі купували квартиру

Це важливе юридичне уточнення.

Сьогодні одночасно існують новобудови, які реалізовувалися ще за старими інвестиційними схемами, і об’єкти, на які поширюється Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» №2518-IX.

За Законом №2518-IX, статтею 21, частиною другою, новий режим насамперед поширюється на об’єкти, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте вже після набрання цим Законом чинності. Для старіших будівництв можуть продовжувати діяти попередні механізми фінансування та умови конкретного договору.

Тому перед прийманням потрібно відкрити свій договір і з’ясувати:

• що саме ви придбали;

• хто є продавцем або забудовником;

• чи зареєстроване спеціальне майнове право;

• коли отримано право на виконання будівельних робіт;

• які правила приймання прямо записані у договорі.

Це важливо, тому що, наприклад, законний 15-денний строк для зауважень, про який далі піде мова, прямо встановлений для моделі першого продажу за Законом №2518-IX.

Що закон прямо гарантує покупцю нової квартири

За Законом України №2518-IX, статтею 17, частиною першою, після введення закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію продавець протягом 30 календарних днів повинен повідомити власника про це та про необхідність приймання-передачі квартири.

Під час самої передачі покупцю мають передати не лише ключі.

За статтею 17, частиною другою Закону №2518-IX разом із квартирою передаються паспорти, сертифікати, гарантійні та інші документи на встановлене обладнання, а в акті має бути зазначений його перелік.

Наприклад, якщо забудовник передає:

• котел;

• лічильники;

• радіатори;

• систему вентиляції;

• інше передбачене договором обладнання,

варто отримати відповідні технічні та гарантійні документи, а не просто повірити словам представника забудовника.

У покупця є 15 днів: не обов’язково підписувати акт у день першого огляду

Це одна з найкорисніших норм для покупця.

За Законом №2518-IX, статтею 17, частиною третьою, власник має право протягом 15 днів із дня отримання акта:

або підписати акт із зазначенням, що претензій немає;

або подати письмові обґрунтовані зауваження щодо квартири та виявлених будівельних недоліків.

Тобто фраза менеджера:

«Акт потрібно підписати прямо сьогодні, інакше ключі не дамо»

не повинна автоматично змушувати покупця підписувати документ без перевірки, якщо на ваші правовідносини поширюється ця норма.

Використайте час для нормального технічного огляду.

Що взяти із собою на приймання

Телефону з камерою недостатньо.

Мінімальний практичний набір:

• договір та всі додатки до нього;

• план квартири;

• специфікація оздоблення;

• заявлена площа;

• перелік обладнання;

• рулетка або лазерний далекомір;

• будівельний рівень;

• ліхтарик;

• тестер розеток;

• зарядний пристрій;

• аркуш паперу для перевірки вентиляційної тяги;

• телефон із достатньою пам’яттю для безперервного відеозапису.

Для квартири вартістю десятки тисяч доларів запрошення професійного технічного спеціаліста на приймання зазвичай коштує незрівнянно менше, ніж подальше виправлення прихованих дефектів.

Почніть не з квартири, а з документів

До огляду потрібно звірити:

Номер квартири та поверх.
Банально, але в нових комплексах номери можуть змінюватися після технічної інвентаризації.

Фактичну площу.
Порівняйте дані технічної інвентаризації з договором.

Планування.
Перевірте розташування стін, дверей, балконів, лоджій, санвузлів.

Комплектацію.
Якщо договір передбачав двокамерні склопакети, конкретний котел, радіатори, стяжку або штукатурку — забудовник повинен передати саме погоджену комплектацію.

Введення будинку в експлуатацію.
Не потрібно задовольнятися словами «будинок уже зданий». Дані про прийняття об’єкта в експлуатацію мають існувати в державній системі.

Площа квартири менша, ніж ви оплатили: забудовник має повернути гроші

Це один із найцікавіших моментів нового закону.

За Законом №2518-IX, статтею 17, частиною дев’ятою, якщо після технічної інвентаризації виявилося, що фактична загальна площа квартири менша, ніж зазначена в договорі першого продажу, продавець повинен повернути надміру сплачені кошти.

Строк — 60 календарних днів із дня прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію, якщо інше не встановлено законом.

Більше того, закон прямо передбачає: відмова покупця від цього права або його договірне обмеження є нікчемними.

Приклад

За договором:

площа квартири — 60 м²;

ціна — 50 000 грн за м²;

після технічної інвентаризації — 58,5 м².

Різниця — 1,5 м².

За базовою логікою закону продавець має повернути:

1,5 × 50 000 = 75 000 грн.

Не варто погоджуватися на формулювання типу:

«Розбіжність до 3% сторони не компенсують»,

не перевіривши, чи взагалі допустима така умова саме для вашого договору та правового режиму.

А якщо квартира стала більшою

Закон регулює і протилежну ситуацію.

За Законом №2518-IX, статтею 17, частиною десятою, якщо фактична площа стала більшою за договірну, власник повинен доплатити за додаткову площу у строк, визначений договором, якщо інше не встановлено законом.

Розрахунок здійснюється виходячи із передбаченої договором ціни одиниці площі. 

Тому площу необхідно звіряти незалежно від того, вигідна вам різниця чи ні.

Стіни, стеля і підлога

Не потрібно вимагати від квартири з чорновим оздобленням вигляду готового ремонту. Але чорнове оздоблення також повинно бути придатним для подальших робіт.

Перевірте:

• значні відхилення стін по вертикалі;

• тріщини;

• відшарування штукатурки;

• пустоти;

• сліди намокання;

• грибок;

• відкриту арматуру;

• стан кутів;

• тріщини стяжки;

• значні перепади рівня підлоги;

• сліди протікання на стелі.

Дрібна усадочна тріщина і наскрізна конструктивна тріщина — не одне й те саме. Якщо є сумнів, дефект варто зафіксувати та показати технічному фахівцю.

Вікна перевіряємо не лише на подряпини

Відкрийте кожну стулку.

Перевірте:

• звичайне відкривання;

• режим провітрювання;

• ручки;

• фурнітуру;

• щільність притиску;

• перекоси;

• пошкодження скла;

• вологу всередині склопакета;

• монтажні шви;

• підвіконня;

• відливи.

Простий тест: затисніть аркуш паперу між стулкою і рамою та закрийте вікно. Якщо в окремих місцях папір витягується практично без опору, притиск може бути недостатнім.

Особливо уважно оглядайте кути біля вікон. Саме там часто першими з’являються сліди промерзання і вологи.

Вхідні та балконні двері

Вхідні двері повинні:

• нормально відкриватися;

• не чіпляти підлогу;

• не мати перекосу;

• щільно закриватися;

• нормально працювати всіма замками.

На балконі або терасі додатково перевірте:

• огородження;

• герметичність;

• примикання конструкцій;

• водовідведення;

• ухили поверхонь.

Невелика калюжа на балконі під час приймання може в майбутньому перетворитися на постійне затікання води.

Вентиляція: дефект, який часто помічають уже після ремонту

Перевірте кожен вентиляційний канал.

Найпростіший тест — піднести тонкий аркуш паперу до вентиляційної решітки.

Але є нюанс: перевіряти тягу бажано з відкритим або привідкритим вікном, оскільки повністю герметична квартира без припливу повітря може спотворити результат.

Слабка або зворотна тяга — серйозний сигнал. Особливо у квартирі з газовим обладнанням.

Не варто приймати пояснення:

«Після заселення всіх сусідів вентиляція сама запрацює»

без технічного підтвердження.

Вода та каналізація

Якщо системи вже запущені, перевірте:

• усі крани;

• запірну арматуру;

• стояки;

• різьбові з’єднання;

• сліди протікання;

• каналізаційні відводи;

• наявність заглушок;

• лічильники;

• серійні номери;

• початкові показники.

Показники лічильників потрібно сфотографувати та внести до акта.

Інакше через декілька місяців може виникнути суперечка, хто використав воду або електроенергію до передачі квартири.

Електрика

Якщо електропостачання підключене:

• перевірте електрощит;

• автомати;

• ПЗВ/дифавтомати, якщо вони передбачені;

• кожну розетку;

• виводи під освітлення;

• заземлення — якщо маєте відповідний тестер;

• відповідність кількості електроточок специфікації.

Найпростіше взяти зарядний пристрій або тестер і пройти всі розетки по черзі.

Не обмежуйтесь перевіркою однієї розетки біля входу.

Опалення

Перевірте:

• кількість радіаторів;

• відповідність моделі договору;

• кріплення;

• клапани;

• терморегулятори;

• сліди протікання;

• розташування труб.

Якщо встановлено індивідуальний котел — отримайте паспорт, гарантію, документи на обладнання та перевірте серійний номер.

За новим режимом передача паспортів і гарантійних документів на встановлене обладнання прямо передбачена частиною другою статті 17 Закону №2518-IX. 

Як правильно складати дефектний акт

Фраза:

«Вікно погане»

практично нічого не дає.

Потрібно писати так:

«У житловій кімнаті №1 права стулка віконного блоку має перекіс, не закривається без прикладення надмірного зусилля, у нижній частині наявне продування».

Замість:

«Крива стіна»

краще:

«На стіні між кухнею та коридором зафіксовано відхилення від вертикалі; прошу перевірити відповідність будівельним нормам та усунути недолік».

Для кожного дефекту бажано зазначити:

• кімнату;

• точне місце;

• характер проблеми;

• приблизні розміри;

• номер фотографії;

• вимогу про усунення.

Фото краще робити так, щоб можна було зрозуміти, де саме знаходиться дефект, а не лише крупний план тріщини без прив’язки до приміщення.

Скільки часу має забудовник на усунення недоліків

Для правовідносин, що підпадають під новий Закон №2518-IX, правило досить конкретне.

За статтею 17, частиною третьою, після отримання обґрунтованих зауважень продавець повинен забезпечити безоплатне усунення недоліків протягом 15 днів, якщо сторони письмово не погодили інший строк.

Альтернативно продавець повинен безоплатно повторно виконати неналежні роботи, встановити обладнання або замінити непоставлену чи пошкоджену річ обладнанням не нижчої якості. 

Тому домовленість:

«Ми все колись потім виправимо»

краще перетворити на конкретне письмове:

«Недоліки №1–7 усунути до 15.09.2026 року».

Чи можна просто відмовлятися підписувати акт місяцями

Ні. І це інший бік закону, про який покупці часто забувають.

За Законом №2518-IX, статтею 17, частиною шостою, якщо власник необґрунтовано ухиляється від підписання акта, продавець може двічі письмово попередити його про необхідність приймання-передачі. Між попередженнями повинно пройти не менше 10 робочих днів.

Якщо після цього покупець продовжує необґрунтовано ухилятися, квартира вважається переданою на десятий робочий день після другого попередження. 

Тому правильна стратегія — не просто писати:

«Акт не підпишу».

А письмово пояснювати:

«Акт не підписано у зв’язку з такими конкретними недоліками…»

і додавати дефектний акт, фото та вимогу про усунення.

Тоді йдеться не про необґрунтоване ухилення, а про реалізацію передбаченого законом права на зауваження.

Акт приймання і право власності — це не одне й те саме

Це ще одна важлива зміна для нових об’єктів.

Якщо на майбутню квартиру було зареєстровано спеціальне майнове право за новою моделлю, державна реєстрація права власності після введення будинку в експлуатацію здійснюється автоматично.

Це прямо передбачено:

• Законом №2518-IX, статтею 16, частиною першою; 

• Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статтею 27-3, частиною першою. 

Тобто для нових об’єктів за цією моделлю може виникнути ситуація:

право власності вже зареєстровано → але фізичну квартиру та ключі покупець ще не прийняв.

Це різні юридичні події.

Для старих схем придбання порядок державної реєстрації може відрізнятися, тому потрібно дивитися конкретний договір і документи забудови.

Не забудьте про місця загального користування

Людина купує квартиру, але жити буде не тільки всередині її стін.

Перед прийманням варто оглянути:

• під’їзд;

• вхідні двері;

• домофон;

• ліфти;

• сходи;

• освітлення;

• пожежні виходи;

• коридори;

• паркінг;

• підвали;

• прибудинкову територію.

Це особливо важливо, якщо реклама ЖК обіцяла закриту територію, дитячий майданчик, озеленення, генератор, укриття, підземний паркінг або конкретне оформлення місць загального користування.

Але тут потрібно розділяти маркетинговий буклет і юридичне зобов’язання забудовника. Найсильніша вимога виникає тоді, коли відповідна характеристика закріплена у договорі, проекті чи іншому документі, який є частиною правовідносин.

10 типових помилок покупця

1. Підписати «претензій не маю» до нормального огляду.

2. Прийти без договору і специфікації.

3. Не перевірити фактичну площу.

4. Повірити усній обіцянці «все виправимо».

5. Не сфотографувати лічильники.

6. Не перевірити вентиляцію.

7. Не отримати паспорти та гарантії на обладнання.

8. Написати у дефектному акті абстрактне «неякісний ремонт».

9. Почати власний ремонт до повної фіксації дефектів.

10. Місяцями просто не підписувати акт, не подаючи письмових обґрунтованих зауважень.

Приклад правильної поведінки

Покупець приходить на огляд і бачить:

• тріщину в стяжці;

• продування одного вікна;

• відсутність тяги у вентиляції;

• пошкоджений радіатор.

Він не підписує акт із фразою «претензій не маю».

Цього ж дня або в межах передбаченого законом строку подає письмові зауваження:

«Під час огляду квартири №___ виявлено такі будівельні недоліки… Прошу забезпечити їх безоплатне усунення відповідно до частини третьої статті 17 Закону України №2518-IX. Після усунення прошу повідомити про дату повторного огляду».

До документа додає фото.

Забудовник усуває недоліки. Покупець приходить повторно, перевіряє результат і лише тоді закриває питання з фактичною передачею квартири.

Це набагато сильніша позиція, ніж спочатку підписати все, а потім писати десятки повідомлень менеджеру в Telegram.

Коли вже варто звертатися до юриста або технічного експерта

Юридична чи технічна допомога особливо доцільна, якщо:

• площа суттєво не збігається;

• змінене планування;

• є великі тріщини;

• є сліди постійного протікання;

• не працюють інженерні мережі;

• забудовник відмовляється складати дефектний акт;

• пропонує підписати акт без зауважень;

• погрожує односторонньою передачею квартири;

• не передає документи;

• вимагає додаткову доплату, якої не передбачено договором;

• є проблеми з правом власності або спеціальним майновим правом.

У технічному спорі адвокат не замінить будівельного експерта, а будівельний експерт не замінить юридичну оцінку договору. При серйозних дефектах краще використовувати обидва інструменти.

Практичний висновок

Приймання квартири від забудовника — це не екскурсія перед отриманням ключів, а фактична перевірка того, чи отримали ви саме те, за що заплатили.

Перед підписанням потрібно перевірити:

документи → площу → планування → стіни і підлогу → вікна → двері → вентиляцію → воду → каналізацію → електрику → опалення → лічильники → обладнання.

Усі недоліки — письмово та з фото.

Особливо важливо знати свої права за новою моделлю Закону №2518-IX:

• на зауваження до квартири передбачено 15-денний строк;

• обґрунтовані будівельні недоліки мають усуватися безоплатно;

• базовий строк усунення — 15 днів, якщо сторони не домовилися інакше;

• якщо площа менша — покупцю мають повернути переплату;

• якщо площа більша — може виникнути обов’язок доплати за правилами договору;

• паспорти та гарантії на встановлене обладнання повинні передаватися разом з об’єктом;

• необґрунтовано ігнорувати приймання теж не можна, оскільки після встановленої законом процедури об’єкт може вважатися переданим без підпису покупця;

• для квартир із зареєстрованим спеціальним майновим правом право власності після введення будинку в експлуатацію може реєструватися автоматично.

Найдорожча фраза під час приймання новобудови — «претензій не маю», якщо ви ще не переконалися, що це справді так.