Чи є договір оренди укладеним, якщо сторони фактично його виконували

У спорах про оренду одна з найпоширеніших ліній захисту або нападу — спроба довести, що договір взагалі не був укладений. Але судова практика показує: якщо сторони фактично виконували домовленість, така позиція може не спрацювати. Саме на цьому акцентувала публікація про підхід Рівненського апеляційного суду у спорі щодо оренди земельних ділянок.

За викладеними обставинами, власники земельних ділянок вимагали усунення перешкод у користуванні, витребування ділянок і скасування реєстрації права оренди. Місцевий суд частково задовольнив позов. Проте апеляційний суд переглянув рішення і в частині задоволених вимог відмовив у позові.

Ключове значення мало те, що орендар користувався спірними земельними ділянками і сплачував орендну плату, а орендодавці ці платежі приймали. Ці обставини, як зазначено у матеріалі, не заперечувалися позивачами. Тобто незалежно від подальших спорів щодо підписів або оформлення, поведінка сторін свідчила про фактичне виконання орендних правовідносин.

Саме тут суд спирався на висновки Верховного Суду: якщо договір виконувався обома сторонами, зокрема орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав оплату, кваліфікація такого договору як неукладеного виключається. У такому разі договір вважається укладеним і вже може бути предметом спору з інших підстав — наприклад, щодо дійсності, недійсності чи порушення закону.

Це важливий практичний нюанс. Суд відмежовує дві різні конструкції: «договір неукладений» і «договір укладений, але оспорюваний». Якщо сторони реально вступили у виконання — передали майно в користування, сплачували гроші, приймали оплату, користувалися результатом — просте посилання на неукладеність уже не працює так, як на старті правовідносин.

Для бізнесу й приватних осіб це означає одне: суд дивиться не лише на папір, а й на реальну поведінку сторін. Якщо одна сторона роками приймала гроші, а потім раптом починає стверджувати, що договору не існувало, така позиція може виявитися слабкою. І навпаки, якщо є фактичне користування майном та регулярна оплата, це серйозний аргумент на користь існування договірних відносин.

Практичний висновок тут простий: у спорах про оренду треба аналізувати не лише текст документа, а й усю подальшу поведінку сторін — акти, платежі, листування, фактичне користування майном, реєстраційні дії та відсутність заперечень протягом тривалого часу. Саме такі обставини часто вирішують результат спору.