Фактичне володіння майном у новому Цивільному кодексі: ризики для власників землі та нерухомості

В Україні обговорюють одну з найбільш дискусійних новацій проєкту нового Цивільного кодексу №15150 — запровадження інституту посідання. На перший погляд це технічна юридична категорія. Але на практиці вона може вплинути на спори щодо землі, будинків, квартир, нежитлових приміщень та іншого майна.

Станом на 01.05.2026 року проєкт нового Цивільного кодексу ще не є чинним законом. Верховна Рада лише 28.04.2026 року прийняла його у першому читанні за основу. Офіційна картка законопроєкту №15150 підтверджує, що документ готується до другого читання, тобто його текст ще може змінитися. 

Головна ідея реформи — оновити приватне право України та об’єднати у новому Цивільному кодексі низку інститутів, які зараз розміщені в різних актах. Верховна Рада офіційно зазначає, що проєкт передбачає дев’ять книг нового кодексу, зокрема щодо речового права, сімейних відносин, спадкування, міжнародного приватного права, цифрових речей та реєстрації прав. 

Однак найбільше занепокоєння викликає саме блок про речове право. За матеріалом SUD.UA, проєкт пропонує відійти від класичної тріади права власності — володіння, користування і розпорядження — та перейти до формули “повного панування особи над річчю”. У чинному Цивільному кодексі України право власності прямо включає права володіння, користування та розпоряджання майном, а саме право власності визначене як право особи на річ, яке вона здійснює за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. 

Найбільш спірна новела — це посідання. За викладом SUD.UA, проєкт визначає посідання як фактичний контроль над річчю, який дає особі можливість ефективно панувати над нею, навіть без юридичного титулу. Іншими словами, йдеться не про власність у класичному розумінні, а про фактичну ситуацію: особа реально контролює майно і поводиться з ним як зі своїм. 

Саме тут виникає ризик. Якщо людина огородила закинуту земельну ділянку, почала її обробляти, утримувати або використовувати, вона може посилатися не на право власності, а на факт посідання. Для рухомих речей це може бути ще простіше — достатньо фактичного фізичного контролю над річчю. SUD.UA звертає увагу, що така конструкція може створити ситуацію, коли “паркан” або фактичне користування починає мати юридичне значення нарівні з документами. 

Водночас не потрібно робити неправильний висновок, що будь-хто зможе просто захопити чуже майно і одразу стати власником. Навіть за логікою проєкту, посідання — це ще не право власності. Це радше фактичний стан, який може отримати окремий правовий захист. Але проблема саме в тому, що такий захист може ускладнити життя реальному власнику, якщо він довго не контролює своє майно.

Окремий блок пов’язаний із набувальною давністю. У чинному Цивільному кодексі вже існує правило: особа, яка добросовісно заволоділа чужим майном і відкрито та безперервно володіє нерухомим майном протягом 10 років, а рухомим — протягом 5 років, може набути право власності за набувальною давністю. Для нерухомості право виникає з моменту державної реєстрації. 

За матеріалом SUD.UA, у проєкті нового Цивільного кодексу пропонується прив’язати набувальну давність саме до безтитульного посідання: особа, яка фактично контролює річ як свою, після спливу встановленого строку може претендувати на набуття права власності. До спливу цього строку вона ще не є власником, але може мати механізми захисту самого посідання. 

Для власників землі, будинків і нежитлових приміщень це означає просту практичну річ: пасивність може стати небезпечною. Якщо майно роками фактично використовує інша особа, а власник не реагує, не фіксує порушення, не подає заяви, не звертається до суду і не повертає контроль над майном, у майбутньому це може створити для нього серйозні юридичні ризики.

Окремо в матеріалі SUD.UA зазначено, що проєкт нібито містить запобіжники: захист посідання не має поширюватися на насильницьке, приховане або самовільне заволодіння майном. Також самовільний загарбник землі чи будівлі не повинен мати захисту проти власника. Але практична проблема в іншому: у реальному спорі власнику все одно доведеться доводити, що заволодіння було саме самовільним, а не, наприклад, здійснювалося за згодою, усною домовленістю або через попереднього користувача. 

Тому ризик полягає не лише в самому тексті майбутньої норми, а й у тому, як її будуть застосовувати суди. Якщо поняття “посідання”, “володіння”, “ефективний контроль” і “добросовісність” не будуть виписані максимально чітко, це може створити нову хвилю спорів щодо землі, нерухомості, спадкового майна, покинутих будівель, самочинного користування ділянками та майна, яке власники фактично не контролювали роками.

Для бізнесу це також важливо. Наприклад, якщо компанія має земельні ділянки, склади, техніку, бази, виробничі приміщення або інші активи, які фактично використовують треті особи, після ухвалення нового Цивільного кодексу такі ситуації можуть стати ще ризикованішими. Особливо якщо користування триває довго, документи не впорядковані, договори не укладені або фактичний користувач починає поводитися як власник.

Практичний висновок простий: поки законопроєкт №15150 не став законом, панікувати не потрібно. Але власникам майна вже зараз варто провести ревізію своїх активів: перевірити документи, реєстрацію права власності, фактичне користування майном, наявність договорів, акти доступу, листування з користувачами, межі земельних ділянок і випадки самовільного зайняття.

Якщо майном користується стороння особа без належних документів, це краще не залишати “на потім”. Потрібно фіксувати порушення, надсилати письмові вимоги, звертатися до поліції або органів місцевого самоврядування за потреби, а в разі спору — подавати позов про усунення перешкод, витребування майна або захист права власності.

Новий Цивільний кодекс ще буде доопрацьовуватися до другого читання. Але сама поява дискусії про посідання показує: право власності в Україні можуть почати оцінювати не лише через документи, а й через реальну поведінку сторін. Для добросовісних власників це сигнал не втрачати контроль над своїм майном.